Анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования. Похожие работы на - Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

Принцип наиболее эффективного использования земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при определении рыночной стоимости.

Ни Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ни Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; ни Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 не дают определения понятию наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик руководствовался определением понятия, данным Международными стандартами оценки (МСО). 18

В соответствии с МСО 20071 , под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту - НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Вывод о НЭИ должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств здания/сооружения и т.д.

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ - это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника зданий, сооружений, машин и оборудования, особую общественную пользу. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.

Для представления о наилучшем и оптимальном использовании объектов оценки используются четыре основных критерия:

Критерий 1 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Критерий 2 - физическая осуществимость. Следует рассматривать только физически реальные в местных условиях способы использования.

Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый доход владельцу участка.

Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансовой осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.

Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:

Единственное в своем роде использование;

Временное использование;

Использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

Многофункциональное использование;

Использование в спекулятивных целях, и т.д.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводился по следующему алгоритму:

Отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;

Проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;

Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

Проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;

Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Таблица 7

№ п/п	Наименование фактора	Вариант использования
Магазин	Продажа	Перевод в жилое
	Законодательная разрешенность	Соответствие распоряжению о зонировании территории
Соответствие нормам окружающей среды
Соответствие градостроительным ограничениям
	Физическая осуществимость	Размер и форма земельного участка
Транспортная доступность
Реальность использования по назначению (с учетом освоенной прилегающей территории)
	Финансовая осуществимость	Стоимость реализации проекта строительства или реконструкции
Необходимость в строительстве
Целесообразность строительства
	Наибольшая доходность или стоимость	Доходность
Стоимоть
	Итого баллов

Согласно балльной оценке возможных вариантов использования объекта недвижимости по адресу: г. Челябинск,Сталеваров, д. 35 использование его для продажи наиболее выгодно.

Каждый из предложенных мною вариантов использования соответствует законодательству, поэтому я поставила наивысшую оценку каждому варианту.

В факторе «физическая осуществимость» также всем вариантам присвоено оценка «3», за исключением «реальности использования по назначению», здесь я поставила наименьшую оценку варианту перевод в жилое, потому что нам не выгодно и не целесообразно переводить помещение из нежилого в жилое, это не пользуется спросом (отдельный вход). Среднюю оценку «2» получил вариант «Магазин», т.к. если учитывать прилегающую территорию - рядом очень много аналогичных магазинов, напротив нашего помещения на 1 этаже 10-этажного дома располагается более 10 организаций, а также есть супермаркет. Наиболее выгодный вариант-продажа, мы можем продать наш магазин для другой организации они могут открыть, например языковую школу-она будет пользоваться спросом, т.к. рядом нет подобных организаций, а значит, покупатель будет наверняка заинтересован в этом предложении.

В факторе финансовая осуществимость всем вариантам, кроме перевод в жилое, присвоены оценки «3»,т.к. если мы оставим магазин или продадим помещение нам не нужно проводить реконструкцию, либо что-тостроить, это нецелесообразно и не выгодно, но если мы будем переводить в жилое помещение, нам необходимо как минимум поставить железные двери, сделать 1 вход, произвести ремонт, а это все большие затраты.

Наибольшая доходность-В этом факторе НЭИ-продажа, потому что если оставить магазин, доход не будет настолько большим из за конкуренции, а при продаже мы можем получить дополнительные деньги, т.к. покупатель может быть заинтересован в покупке именно в этом месте (см. выше),перевод в жилое принесет наименьший доход из за затрат на само оформление данного перевода.

Наибольшая стоимость будет одинакова при двух вариантах-продажа и магазин, перевод в жилое-меньшая стоимость из за низкого спроса на такие квартиры и больших затрат на перепланировку и оформление документов.

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с позиции принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ - highest and best use) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собствен ника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный принцип отражает современный взгляд маркетинга: переход от сфокусированости на продукте – до управления знаниями о потребителях (рисунок 15)

Рисунок 15

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может идти разными путями (рисунок 16). Один из них – "оставить все как есть". Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д. Третий – изменение функционального назначения объекта. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

Рисунок 16

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является предварительной работой для создания концепции объекта недвижимости.

Как утверждают западные специалисты в области управления недвижимостью - д о определения лучшего и наиболее эффективного использования не стоит разрабатывать детализированную концепцию объекта, иначе это будут напрасно потраченные деньги.

В отличие от России, где "наилучшее и наиболее эффективное использование" (highest and best use) для многих участников сферы недвижимости все еще остается своего рода абстракцией, в более развитых странах этот термин уже давно и прочно вошел в обиход игроков рынка. В первую очередь, такая ситуация обусловлена различным пониманием важности комплексного финансово-экономического анализа, ключевой составляющей которого является highest and best use analysis, в сфере недвижимости на Западе и в нашей стране.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости в России, чаще всего ассоциируется с ключевым этапом определения рыночной стоимости. Однако решение об оптимальном варианте использования того или иного объекта недвижимости до недавнего времени зачастую принималось на основе лишь поверхностного анализа рынка. Это связано в первую очередь с тем, что осуществить выбор между различными вариантами использования земельных участков довольно сложно. Дополнительные трудности возникают, если на рассматриваемом участке имеются какие-либо строения, поскольку есть возможность как снести их, так и оставить в существующем виде или реконструировать. Если же учесть, что очень часто оптимальным является смешанное использование, подразумевающее наполнение объекта одновременно несколькими функциями, которые могут оказывать друг на друга и на общую эффективность проекта как синергетическое, так и антагонистическое влияние, то можно сделать вывод, что анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – задача, посильная только для профессионалов, имеющих огромный опыт проведения такого рода работ и владеющих детальной информацией о ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Но в любом случае для принятия решения простой интуиции и непрофессионального исследования недостаточно, особенно, если это касается управления недвижимостью. Здесь необходим тщательный анализ текущей и прогнозной рыночной ситуации, особенностей анализируемого объекта недвижимости – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая оправданность;

Максимальная эффективность.

Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования (обращения) объекта. При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге – максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью – не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (рисунок).

Определение нескольких максимально прибыльных вариантов;

Определение максимально продуктивного варианта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости производится в следующей последовательности (рисунок 17)

Рисунок 17

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости. По функциональному назначению можно выделить следующие варианты использования объекта недвижимости:

Жилая функция;

Гостиничная;

Офисная;

Производственная;

Складская;

Торговая;

Сервисная (бытовые услуги и общественное питание);

Учебная;

Зрелищная, спортивная;

Медицинская;

Научная;

Музейная, мемориальная;

Природная функция (парки, зоны отдыха, рекреации).

В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурно-планировочных и объемных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно для объектов различного функционального назначения будут различаться перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

Кроме того, различные объекты недвижимости различны по способам их потребления в жизнедеятельности и хозяйственном обороте человека, охватывают различные аспекты деятельности арендаторов, то есть ориентированы на различные сегменты рынка. Это влияет на величину арендной ставки и потенциальный доход от коммерческого использования объекта недвижимости.

На втором этапе «Определение нескольких максимально прибыльныхвариантов» проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

Быть законодательно разрешенным;

Быть физически осуществимым;

Быть управленчески возможным;

Быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Следует определить, какие варианты использования объекта недвижимости соответствуют существующим нормативным документам в сфере градостроительства, санитарно-гигиенических норм, противопожарной безопасности и т. д. Необходимо проанализировать существующие долгосрочные договора аренды, условия которых могут препятствовать изменению функционального назначения объекта.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать их физическую осуществимость: техническое состояние объекта недвижимости, его местоположение, размеры и форму земельного участка.

Проверку законодательной разрешенности и физической осуществимости выявленных вариантов использования есть смысл дополнить проверкой их управленческой обоснованности. Дело в том, что любая компания, занимающаяся управлением недвижимости, обладает управленческими ресурсами, нацеленными на эффективное использование определенных объектов недвижимости. Поэтому использование объекта недвижимости каким-то принципиально новым образом потребует от компании кардинального изменения накопленных навыков и знаний, материально-технического обеспечения.

Опыт показывает, что в подавляющем большинстве случаев проводить такие изменения (если только речь не идет об изменении сферы деятельности компании) нецелесообразно. Поэтому на основании информации об имеющемся опыте управления и усредненных представлений о рынке недвижимости на этом этапе из всего множества возможных вариантов целесообразно выбрать те из них, которые соответствуют существующим управленческим возможностям. Опыт показывает, что большая часть возможных вариантов отсеивается после оценки их законодательной разрешенности, физической осуществимости и управленческой возможности.

После исключения законодательно не разрешенных, физически не осуществимых и управленчески невозможных вариантов проводится анализ финансовой осуществимости оставшихся из них. Для этого проводится мониторинг и изучение рынка недвижимости, оценивается соотношение спроса и предложения по помещениям различного функционального назначения в пределах города и района. Соотношение между уровнями спроса и предложения служит основополагающим фактором при определении ожидаемого уровня арендной платы и потенциального валового дохода от объекта недвижимости. На основании имеющейся информации по рынку недвижимости и особенностях управления объектами того или иного функционального назначения определяется примерный уровень операционных расходов и величина чистого операционного дохода по каждому из оставшихся вариантов.

Излагаемая методика выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости модифицирована по сравнению со стандартной (описанной в многочисленной литературе по оценке недвижимости) процедурой выбора наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В изложенном виде она в большей степени предназначена для решения практических вопросов по созданию стратегии управления конкретным объектом недвижимости в условиях существующей ограниченности управленческих ресурсов. Разумеется, если речь идет о необходимости проведения анализа всех потенциально возможных вариантов использования, то и перечень возможных вариантов должен быть больше, и управленческие возможности должны оцениваться в процессе составления бюджетов вероятных вариантов, и сами бюджеты должны составляться на этапе оценки экономической целесообразности. Но в условиях ограниченности управленческих ресурсов задача состоит в изложении не всех возможных, а только коммерчески приемлемых альтернатив, и в данном контексте предложенная методика в большей степени отвечает практическим вопросам формирования стратегии управления объектом недвижимости.

Итогом второго этапа выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматривае мых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее – все то в законодательно-регулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными.

Очень важно, в процессе анализа юридической допустимости не только установить, каково нынешнее влияние юридического фактора на рассматриваемый объект и возможности его использования, но и прогнозировать его изменения в будущем. Так, принятие новой редакции градостроительных документов, уточнение норм зонирования, изменение детальных планов территории может подтвердить заключение по поводу юридических условий выбранного ранее варианта использования, но может и существенно ограничить его эффективность.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости существенное влияние может оказать наличие обременений, а именно: сервитутов, залогов, а также договоров аренды земли, срок которых истекает в ближайшее время. При этом в течение остаточного срока аренды потенциальные варианты использования объекта в значительной степени зависят от условий договора и возможности его продления.

Кроме того, необходимо учитывать ограничения, которые могут проистекать из договоров о приобретении объектов недвижимости, а также в актах на право собственности и временного пользования земельными участками. Эти ограничения могут касаться некоторых вариантов использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, их параметры и даже тип применяемых строительных материалов и конструкций.

В итоге, юридически невозможный вариант использования объекта не проходит на следующий этап. Теоретически это может произойти, если аналитик предполагает внесение изменений в существующие на момент проведения исследований законодательные нормы.

Ключевыми критериями на следующем этапе анализа наилучшего исполь зования – проверки физической осуществимости – являются размер, параметры, район расположения, ландшафт, состояние грунта и наличие (возможность создания) подъездных путей к участку, а также риск стихийных бедствий различного рода (наводнения, землетрясения, оползни).

В целом, определяющее воздействие на использование земельного участка оказывают его размер и форма. Так, некоторые варианты использования становятся эффективными, только если площадь участка превышает определенный минимум. Если этот показатель для того или иного варианта использования не достигается, аналитик должен определить, насколько высока вероятность расширения имеющегося участка, и только если такая возможность отсутствует, отказаться от данной концепции.

В некоторых случаях площадь участка может превышать размер, необходимый для наиболее эффективного использования. Участок с имеющимися улучшениями может иметь избыточную площадь, не требуемую для эффективного выполнения существующим зданием своей функции. Площадь незастроенного участка может превышать необходимую для наилучшего и наиболее эффективного использования. Максимально эффективным вариантом использования избыточных площадей земельного участка может стать застройка дополнительными зданиями или продажа.

Что касается участка неправильной формы, то затраты на его застройку могут повышаться, а доходность некоторых вариантов использования – понижаться.

Характеристики почв на рассматриваемом земельном участке также имеют большое значение, поскольку определяют его функциональную полезность. Те или иные негативные аспекты усложняют его застройку и увеличивают затраты на освоение. При этом для различных вариантов использования роль характеристики почв может быть различной. Так, для высотного офисного или жилого здания неустойчивость грунта может быть фатальной, тогда как для складского комплекса она лишь несколько увеличит себестоимость закладки фундамента.

Если речь идет о существующей застройке, возможность использования которой рассматривается в качестве базы для нового строительства, то в процессе анализа физической осуществимости эксперты детально рассматривают состояние зданий и сооружений. Если здание для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с дополнительной доходностью, которая появится в результате осуществления этих затрат; например, если необходима надстройка этажей или создание подземного паркинга, следует установить, насколько техническое состояние здания позволяет это сделать.

Проводить анализ наилучшего использования значительно проще, когда существует много ограничений. В этом случае можно сразу, до разработки концепции и осуществления детальных расчетов, определить, какие виды использования допустимы и возможны, а какие нет. Если же такие ограничения отсутствуют изначально, то необходимо проводить более глубокий анализ и постепенно сужать спектр возможного использования имеющегося участка. С другой стороны, для некоторых участков функциональное использование прописано настолько широко, что позволяет реализовывать проект любого типа недвижимости, и это становится его преимуществом.

Если мы условно находимся "в чистом поле", то такой анализ представляет собой объемную и многогранную работу, предполагающую исследование всех возможных направлений использования (жилье, офисы, торговые площади, mixed-use, др.) с сечением по нескольким географическим и демографическим группам. Работа будет проводиться в несколько этапов, причем, некоторые из них могут реализовываться параллельно: исследование окрестностей объекта недвижимости, выявление свободных ниш на рынке данного региона, определение целевых аудиторий и изучение их поведения и предпочтений. В то же время, нужно учесть макро-ситуацию и план развития рынка недвижимости города/страны, экономические тенденции, положение дел и возможные изменения в социальной сфере. Далее идет оценка стоимости объекта недвижимости, прогноз будущих денежных потоков и иных финансовых показателей. Задача упрощается, если объект находится в зоне интенсивной городской застройки. Тогда его функциональное назначение может быть определено на основании анализа окружающей застройки, что автоматически сузит круг исследуемых параметров.

На следующем этапе проводится анализ финансовой эффективности вари антов использования, соответствующих критериям юридической допустимости и физической реализуемости. Как отмечают эксперты, вариант считается эффективным с финансовой точки зрения, если он генерирует доходность, как минимум превышающую нормальную (минимальную) норму для данного сегмента рынка, то есть покрывает текущие эксплуатационные расходы, расходы на финансирование и позволяет возвращать основной капитал темпами, не меньшими, чем для аналогичных проектов отрасли. Некоторые аналитики относят к финансово эффективным варианты, которые всего лишь позволяют покрывать текущие издержки, однако не предъявляют каких-либо требований к возврату основного капитала. В итоге, все виды использования, обеспечивающие положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, однако, этот подход имеет существенный недостаток, поскольку позволяет относить к финансово эффективным варианты, которые по своей доходности уступают даже безрисковым вложениям, например, в государственные ценные бумаги и банковские депозиты, не говоря уже о проектах в сфере недвижимости. А ведь у каждого инвестора есть свои минимальные требования к доходности, учитывать которые, или хотя бы ориентироваться на минимальные, принятые на рынке требования к доходности, просто необходимо.

В идеале для каждого из вариантов использования определяется чистый операционный доход, а затем отдельно, поскольку требуемая доходность на инвестиции в земельные улучшения и непосредственно земельный участок могут несколько отличаться, рассчитывается ставка дохода на инвестированный капитал и доходность участка. При этом тот или иной вид использования считается финансово выполнимым, если генерируемый им чистый доход соответствует обоим показателям доходности инвестиций – в строительство и приобретение прав на земельный участок.

Отдельно стоит остановиться на анализе вариантов использования, не предполагающих получение дохода в процессе эксплуатации. В этом случае во главу угла ставится рыночная стоимость объекта недвижимости, которая должна превышать издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого варианта использования. Аналогично с предыдущим вариантом, аналитик может рассматривать как простое превышение, так и соответствие заданной минимально допустимой норме рентабельности инвестированного капитала.

На этом этапе, предполагающем проведение финансово-экономического анализа, очень многое зависит от качества и точности допущений, положенных в основу расчетов, а именно: конкурентоспособность объекта заданных масштабов и наполнения, проявляющаяся в уровне арендных ставок (цен продажи), показателях заполняемости и т.д. Причем важны не только и не столько текущие показатели рынка, сколько прогнозные, включая цену будущей продажи объекта как инвестиционного продукта.

На последнем этапе анализа «Определение максимально продуктивного варианта» для каждого из оставшихся вариантов готовится д олгосрочный (3-5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника.

Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. В существующей учебно-методической литературе по управлению и оценке недвижимости соответствующие методики расчетов излагаются достаточно подробно.

При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистой текущей стоимости.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и складские функции. Поэтому при рассмотрении вариантов использования объекта необходимо проанализировать и многофункциональные варианты его использования.

На финальном этапе с целью выбора варианта, соответствующего максимальной доходности, анализируется доходность каждого из юридически допустимых, физически возможных и финансово эффективных вариантов. На практике в качестве универсальной базы для сравнения доходности проектов различного наполнения и структуры используется стоимость земельного участка, независимо от того, является он на момент проведения исследования свободным или застроенным.

С точки зрения методологии расчет выглядит следующим образом. Стоимость земельного участка может определяться путем деления величины генерируемого им дохода на ставку капитализации, требуемой рынком для того или иного варианта использования. Величина же дохода от земли определяется методом остатка, согласно которому такой доход рассматривается как разница между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и доходами, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (зданий и сооружений). Кроме того, остаточная стоимость земельного участка может определяться сразу как разница между суммарной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью земельных улучшений, а также затрат на освоение земельного участка с учетом заданной нормы возврата на инвестиционный капитал, отражающей нормальную для данного сектора экономики предпринимательскую прибыль.

Хотя основным критерием максимальной доходности того или иного варианта использования объекта недвижимости является чистая текущая стоимость, можно также использовать внутреннюю норму доходности инвестиций, которая может вступать в противоречие с предыдущим критерием. Однако, это уже более высокий уровень анализа возможности наилучшего использования, в большей степени направленный на анализ денежных потоков в рамках инвестиционного проекта по застройке участка и создания на нем соответствующей инфраструктуры.

В ходе анализа наилучшего использования земельный участок может рас сматриваться:

Как незастроенный;

Как застроенный.

Эксперты отмечают, что для определения востребованности текущего использования объекта недвижимости, необходимости его продолжения или изменения, анализ земельного участка проводится на основе допущения, что на нем отсутствуют улучшения, даже если площадка застроена (условно свободная или незастроенная). Подход к рассмотрению земельного участка как незастроенного предполагает, что он не имеет строений, либо может быть освобожден от них в результате сноса.

Существует две разновидности данного подхода, в рамках которых целью использования земельного участка является:

Спекуляция, то есть продажа без улучшений. Данный вариант эффективен, если рынок готовой недвижимости насыщен и/или динамика роста цен на землю превышает динамику роста цен на недвижимость, то есть на земельные улучшения;

Застройка новыми зданиями и сооружениями (включая освоение земельного участка, то есть создание инфраструктуры, с последующей продажей).

Как отмечают эксперты, чаще всего на практике проводится анализ земельного участка как условно незастроенного. При этом выбор наиболее эффективного использования осуществляется в рамках анализа инвестиционного проекта, учитывающего затраты на снос существующих строений и их исключение из общей остаточной стоимости участка.

Подход к рассмотрению земельного участка как застроенного предполагает сохранение существующих на нем строений. При этом анализируются варианты сохранения и изменения текущего использования существующего объекта недвижимости. В рамках каждого из вариантов изучается необходимость и возможность следующих действий:

Сохранения существующего объема и уровня генерируемых объектом недвижимости услуг;

Реконструкции с целью повышения класса здания и, соответственно, ставок арендной платы;

Расширения площадей за счет пристройки или дополнительных этажей;

Уменьшения неэффективных площадей за счет частичного сноса.

Затем, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке улучшений с оптимальным вариантом, аналитик получает ответ на следующие вопросы:

Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии согласно текущему использованию?

Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

В какие сроки окупятся расходы на перестройку?

В финальном отчете аналитики приводят наилучшее использование участка как незастроенного и как застроенного отдельно, с обоснованием допущений, расчетов и выводов по каждому из вариантов.

В целом легче работать, когда на участке ничего нет. Если на участке есть какие-либо улучшения, то они выступают в качестве некоторых ограничителей его возможного использования. В этом анализ сталкивается с определенными трудностями, потому что порой имеющиеся улучшения могут быть совершенно неадекватны участку - поэтому приходится принимать решение либо в рамках имеющихся улучшений, либо анализировать возможность сноса имеющихся сооружений. С другой стороны, в данном случае имеются определенные преимущества анализа, заключающиеся в том, что имеющиеся сооружения помогают определить функциональное использование объекта. Здесь многое будет зависеть от того, на какой стадии находится недострой.

Следует учитывать, что анализ наилучшего использования любого объекта недвижимости осуществляется в крайне нестабильной среде. В любой стране, в том числе и в нашей, изменчивы юридические, политические, макроэкономические и сугубо рыночные условия, то есть имеющие отношение к конкретным конъюнктурным условиям в регионе и зоне расположения объекта недвижимости. Хотя непредсказуемость имеет как негативную, так и позитивную составляющую, в результате каких-либо изменений может оказаться, что объект недвижимости получил более широкие и, возможно, эффективные возможности использования. Если же рассматривать конкретный земельный участок, расположенный, например, на окраине города, то появление в 500 метрах от него регионального торгового центра автоматически приближает к нулю экономическую ценность анализа, предлагающего строительство аналогичного объекта.

Можно сделать однозначный вывод: в течение времени результат работы по анализу наилучшего использования очень быстро теряет актуальность. Для решения этой проблемы в управлении можно использовать два взаимодополняющих решения:

Максимально эффективно осуществить прогноз и учесть всевозможные изменения в факторах воздействия, то есть разработают концепцию с продолжительным сроком полезной жизни;

Максимально сократить период времени от завершения исследования до внедрения полученных результатов на практике.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это в любых условиях очень сложная задача. Где бы его ни проводили – в Москве, Киеве, Праге или Лондоне – основным критерием, определяющим качество работы, является профессионализм группы аналитиков, генерирующих всевозможные концепции использования анализируемого объекта недвижимости или земельного участка, а затем последовательно выбирающих из них одну, отвечающую всем критериям. Во многом итоговый результат здесь, зависит от субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и (от этого никуда не денешься) дорогие компании.

В качестве еще одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т.д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущности. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация. Инфраструктура профессионального управления недвижимостью

Теоретической основой анализа наилучшего и наиболее эффективного использования исследования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такое использование, выбранное среди разумных, возможных, юридически законных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируют с учетом факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Это такие факторы, как потенциал местоположения, рыночные условия, ресурсные качества участка, финансовая обоснованность застройки, юридическая обоснованность и технологическая обоснованность застройки.

Потенциал местоположения. Местоположение участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и другим факторам через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления и др..

Рыночные условия . В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. На этом этапе определяется, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются относительно стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени, или даже быстрее.

Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых участков. Оценщик должен быть достаточно хорошо информирован об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними и оцениваемым участком

На стоимость земли оказывают сильное влияние технологические свойства и почвенно-экологические индексы (балл бонитета). Чем плодороднее почва и лучше технологические свойства участка, тем он дороже стоит.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита. Корректировка заключается в вычитании из цены продажи суммы процентов в денежном выражении. Условием сделки является ее финансирование самим продавцом. Корректировку таких условий осуществляют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Фактор наличных \ безналичных платежей принимают равным 3%. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка. Условия налогообложения учитываются в полном объеме (принимаются во внимание все возникающие в связи со сделкой налоговые льготы).

Юридическая обоснованность . Юридические данные включают в себя: зонирование, коммунальные сооружения, налоги и оценку для налогообложения, государственные и частные ограничения.

Включенная личная собственность подразумевает личную заинтересованность продавца и покупателя в совершении сделки.

Необходимо учитывать передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другими обременениями. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) имущества - это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврат самого капитала.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Окружение, топография земельного участка позволяет использовать его под строительство зданий самой разной функциональной направленности - административных, складских, сельскохозяйственных. При этом не требуется дополнительных вложений капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, доступность транспортных и коммунальных удобств).

Не выявлено юридических условий, ограничивающих характер использования - законодательных, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Отношение местного населения в целом благоприятное.

Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования имеющихся на участке улучшений проводится в два этапа:

Для участка как свободного;

Для участка с имеющимися улучшениями.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

Целевое назначение и разрешенное использование;

Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

Текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Вывод: Расположение земельного участка, а также вся инфраструктура данного района, делает экономически эффективным использование его под застройку, зданиями коммерческого назначения.

Анализ вариантов использования оцениваемого объекта: Нежилого здания

Использование, как производственных и складских помещений

Объекта оценки - нежилое здание, накладывает ограничения на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования помещений связанных с организацией производств, технологический процесс которых, так или иначе, связан с повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности. Использование помещений в качестве склада, является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве торговых либо офисных помещений. Следовательно, от таких вариантов использования, следует отказаться.

Использование помещений, как торговых

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования следует учесть, что использование помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Окружающая инфраструктура месторасположения объекта оценки это - промышленные, административные и крупные торговые объекты. Таким образом, принимая во внимание, что объект оценки расположен хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения мелкой розничной торговли, финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.

Использование помещений в качестве коммерческого объекта - офисного здания.

Анализ рынка недвижимости показывает, что коммерческое здание - куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на коммерческие помещения растет вслед за экономикой. Причина того, что в настоящее время сырьевые, финансовые, банковские структуры занимаются активным инвестированием в рынок коммерческой недвижимости, кроется в высоком уровне доходности офисных проектов. При высоком инвестиционном потенциале Кемерово испытывает острый недостаток в качественных коммерческих помещениях. В связи с вышесказанным Оценщик считает, что такое использование является наиболее эффективным.

Вывод: Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование здания в качестве офисного.