Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема 10.4).

Схема 10.4.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендодателю встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница - это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница - это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы - обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Л") можно устанавливать двумя способами:

o на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 м2 помещения (минимум 1000 руб.) по формуле

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

o па основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле, приведенной на схеме 10.5.

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схемах 10.5 и 10.6.

При определении коэффициента качества нежилого помещения (КНЖ) в Москве дополнительно к указанным на схеме 10.6 факторам учитываются еще два параметра:

• o коэффициент удобства коммерческого использования (Ук): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м - нулю;
• o коэффициент выхода на общегородские магистрали города (Вм): при Ук = 0,54 принимается равным 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 1,0 на окраинах города до 2,0 в центре.

Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).

По методике Росстроя годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

где А" - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м2 общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м; И;(- индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк - коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения - на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; /Гкр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е" - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от

Схема 10 .5.

Схема 10.6.

0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности); А -годовая амортизация в расчете па 1 м2 общей полезной площади здания (помещения), руб/м2; 5 - общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м2; А3 - арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); Иинф - коэффициент (индекс) инфляции; НДС - коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (А3), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в расчете на 1 м2 общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

где На - норма амортизации на полное восстановление здания, %; Спб - первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м2 общей полезной площади, руб/м2 (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Таблица 10.1. Значения коэффициента вида деятельности (Кд) для расчета арендной платы за помещения в г. Москве

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

Величина арендной платы за нежилые помещения федеральной собственности, расположенные в г. Москве, определяется по формуле

где Ам - величина годовой арендной платы за 1 м.

1.5 - арендуемая площадь помещений в здании......................м2

в том числе:

• - площадь помещений в подвале, на чердаке, в мезонине........;
• - площадь помещений на цокальном этаже....................................;
• - площадь помещений в наземной части..........................................

Схема 10.7.

Схема 10.8. Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, образования, здравоохранения и культуры

2. Абаз - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м - 1000 руб.

Примечание: размер базовой ставки головой арендной платы за 1 м может изменяться но решению Росимущества, но не чаще одного раза в год.

3. К" - коэффициент пригодности здания:

Примечание: коэффициент пригодности не может быть ниже 0,5.

• 4. Кт - коэффициент типа здания:
  • - производственное и пр. - 1,0;
  • - складское (отапливаемое) - 0,8;
  • - складское(неотапливаемое)- 0,6.
• 5. Ку - коэффициент удобства расположения помещения издания:

• 5.1. Ку1 - коэффициент удобства расположения помещения в здании:
  • - в наземной части - 0,9;
  • - на цокольном этаже - 0,85;
  • - в подвале, на чердаке, в мезонине - 0,8.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные /Су1, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 5.2. Ку2 - коэффициент удобства расположения здания в Москве:
  • - в пределах Бульварного кольца, на Бульварном кольце и в радиусе 200 м от станции метро -1,0;
  • - в пределах Садового кольца, на Садовом кольце, на транспортных магистралях, идущих от Садового кольца, на площадях, шоссе и проспектах - 0,9;
  • - на прочих транспортных магистралях - 0,75.
• 6. К., - коэффициент территориальной зоны г. Москвы:
  • - 1а-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Примечание: границы зон территории г. Москвы устанавливает Правительство Москвы.

• 7. К" - коэффициент цени использования арендуемых помещений:
  • - все помещения коммерческого и сберегательного банков и их учреждений (филиалов), фондовой и товарно-сырьевой биржи, брокерского агентства, казино, ресторана, бара, ночного клуба - 3,0;
  • - офисы страхового, инвестиционного и рекламного агентства, агентства недвижимости, коллегия и юридическая консультация адвокатов, аудиторская и нотариальная конторы - 2,4;
  • - все помещения гостиницы, мотеля и кемпинга, офисы представительства и филиала юридического лица - 2,0;
  • - все помещения охранного бюро, автосервиса, скупки драгоценных камней и металлов, бани, сауны, парикмахерской, косметического салона, оптовой базы (склада) и терминала, офис сыскного агентства, компьютерный и интернет-салоны, видеосалон, художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию, зал игровых автоматов, дискотека 1,8;
  • - все помещения ломбарда и товарного склада (кроме терминала, оптового и аптечного склада) -1,6;
  • - все помещения магазина розничной торговли, редакции, издательства, информационного агентства, радиостанции, студий видео- и звукозаписи, теле- и киностудий, почты, телеграфа и телефонной станции, офисы экскурсионного и туристического бюро - 1,4;
  • - все помещения столовой, буфета, кулинарии, аптеки, аптечного склада, гаража, негосударственного лечебно-профилактического учреждения, негосударственного научного учреждения (аккредитованного) и негосударственной организации в сфере бытового обслуживания, цех негосударственной организации в сфере материального производства - 1,2;
  • - все помещения спортивного клуба, негосударственного зрелищного предприятия, негосударственного образовательного учреждения, государственного (федерального) унитарного предприятия, спортивный и тренажерный залы, выставочный зал, не ведущий реализацию, - 1,0;
  • - все помещения негосударственного детского внешкольного учреждения, офис общественного объединения - 0,8;
  • - все помещения под иные цели - 1,5.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные КИ, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

• 8. К0 - коэффициент типа организации:
  • - для общественных объединений - 0,75;
  • - для субъектов малого предпринимательства - 1,0;
  • - для иных организаций - 1,25.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП с 01.01.2002 введен особый порядок установления арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, в целях реализации политики органов государственной власти столицы по стимулированию:

• o деятельности учреждений и организаций, осуществляемой в интересах города и жителей Москвы, в том числе работающих с детьми, инвалидами;
• o развития сети учреждений и организаций, оказывающих медицинские услуги, доступные людям среднего и ниже среднего уровня доходов;
• o развития малого и среднего предпринимательства, прежде всего в областях инновационной деятельности, производства, бытового и социального обслуживания населения города;
• o реализации городских целевых программ Москвы.

Размер арендной платы в этих случаях может определяться путем:

• o умножения на понижающий коэффициент расчетной величины арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы;
• o установления базового (минимального) размера арендной платы, утверждаемого постановлением Правительства Москвы;
• o установления арендной платы, кратной минимальному размеру оплаты труда.

Способ определения размера арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства Москвы и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти г. Москвы с обязательным указанием:

• а) обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;
• б) заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;
• в) прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);
• г) размера площадей, ими используемых;
• д) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке;
• е) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, установленной в особом порядке.

В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 27.01.2004 № 27-ПП, утвердившее Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливалась ставка арендной платы в особом порядке (табл. 10.2).

Таблица 10.2. Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливается ставка арендной платы в особом порядке

В методическом плане рассмотрим постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 68-ПП, которым была введена методика расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы. Она определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателям, и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

• - затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
• - доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей формуле:

где Ап 1(1Д - годовая ветчина арендной платы; А.,аф - затратная составляющая арендной платы; Ада - доходная составляющая арендной платы; От - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года):

(СШ|В - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); Кт - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05); Нкл - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц - оценка рыночной стоимости 1 м арендуемого объекта; 5 - площадь арендуемого объекта; Кдх - коэффициент доходности 1 м2 аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом г. Москвы на текущий год; /Скор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (Ап изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г. Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, - Кот, Нкл, Кдх, Ккор - обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию па страхование нежилого фонда.

Оценка (Оц) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (К1Х) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

• - категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;
• - категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккир = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды па общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки нрав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Минимальная арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2008 г. составляла 1000 руб., в 2009 г. - 1070 руб., в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:

• o субъектам малого предпринимательства;
• o оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;
• o ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;
• o адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;
• o образовательным учреждениям;
• o организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.

Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:

• o для творческих союзов;
• o государственных аптек;
• o подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;
• o ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;
• o социальных магазинов;
• o социальных предприятий бытового обслуживания и питания;
• o предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;
• o предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;
• o фирм, предоставляющих ритуальные услуги;
• o организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;
• o фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.

Для малых предприятий арендная плата 1 м2 в 2011 г. установлена в размере 1800 руб. в год (в 2010 г. она составляла 2000 руб.). Теперь малые предприятия могут выкупать у Москвы до 300 м2 (раньше они имели право па 100 м2)

Оплата аренды парковочных машино-мест и индивидуальных гаражей в 2008 г. составляла 160 руб. за 1 м2 в год, в 2009 г. - 210 руб., в 2010 г. 260 руб.:

• - для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;
• - для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил РФ;
• - родителей детей-инвалидов;
• - общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.

Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 предусмотрена.льготная аренда государственного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства на условиях:

• o срок аренды не менее пяти лет;
• o в первый год аренды предприниматели вносят 40% размера арендной платы;
• o во второй год - 60%;
• o в третий год - 80%;
• o в четвертый и далее - 100% размера арендной платы.

За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:

o методом рыночных сравнений - путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;

Таблица 10.3.

o в виде фиксированного процента (3-12% в год) от стоимости жилого помещения.

Во втором случае сначала надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два - официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.

В основе методики расчета стоимости квартиры, разработанной, например, компанией "Ратибор", лежат следующие положения.

• 1. Типовые дома в Москве делятся на четыре категории: старые - сталинские и пятиэтажки, панельные и новые - кирпичные и панельные.
• 2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на 14 районов: 13 - по линиям метро и Центр.
• 3. Средняя стоимость 1 м2 жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета "Из рук в руки" и др.).
• 4. На стоимость квартир влияют как минимум 14-15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м2 жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам (табл. 10.4).

Допустим, что нас интересует 2-комнатная квартира в Жулебино (станция метро "Выхино") общей площадью 50 м в новом кирпичном доме. Выясняем, что средняя цена 1 м2 2-комнатной квартиры в этом районе - 2800 ден. ед. Внесем корректировку в цену по коэффициентам, приведенным в табл. 10.4.

Таблица 10.4.

Квартира далеко от Центра (-15%) и от метро (-3%), балкон есть (+1%), телефона нет (-3%), санузел раздельный (+0,5%), окна выходят на улицу (-2%), лифт есть (+1%), экология неблагоприятная (-8%), комнаты изолированные (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумме: -25,5%. Реальная цена 1 м2 будет 2086 ден. ед. Перемножив на общую площадь, получим возможную цену квартиры - 104 300 ден. ед. (2086 х 50). Арендная плата за год может быть 5215 ден. ед. (104 300 х 5%), а за месяц - 434,6 ден. ед. (5215: 12).

Теперь рассмотрим в методическом плане расчет цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома".

Обоснование проводится в четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м общей площади па основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С,{д) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 и занесенная в технические паспорта строений.

Для учета износа строения в процессе сто эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м2 общей площади строения как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.2000 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м2:

где С() - остаточная стоимость 1 м2; Свд - восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа; 5 - общая площадь дома, м2.

На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.

Цена 1 м2 общей площади дома определяется, исходя из его остаточной стоимости, по формуле

где С0 - остаточная стоимость 1 м2 общей площади дома; Куя - коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м2 общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, к стоимости 1 м2 общей площади па 01.01.2000.

Цена жилья определяется по формуле

где Ц<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

На третьем этапе определяется цена продажи жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Цтм).

Цена 1 м2 общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:

где Ксож - коэффициент, характеризующий отношение общей площади квартиры к жилой ее площади, который равен:

• 0,95-1,00 при отношении менее 1,50; 1,00-1,05 от 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 от 1,66 до 2,00; 1,10-свыше 2,00; /Сбл - коэффициент, характеризующий наличие балкона: 1,00 - при наличии балкона;
• 1.05 - при наличии лоджии; 0,95 - при отсутствии;
• 1,10 - при наличии двух балконов или лоджий и более; /Сэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях -1,00;

Кт - изолированность комнат:

• 1.04 - все комнаты изолированные;
• 0,96 - смежные комнаты в 2-комнатных квартирах либо более чем одна проходная комната в 3-комнатных квартирах;
• 1,00 - во всех остальных случаях; лиф - наличие лифта:
• 1,03 - есть в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 1,00 - есть в домах, имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
• 0,97 - пет в домах, имеющих более 5 этажей; Кьш. - коэффициент высоты помещений:
• 0,98 - менее 2,5 м;
• 1,00 - от 2,5 до 2,8 м;
• 1,02-от 2,8 до 3,00 м;
• 1,04-от 3,00 до 3,40 м;
• 1.06 - свыше 3,40 м;

мус - наличие мусоропровода:

• 1,02 - есть в домах, имеющих менее 4 этажей;
• 0,97 - нет в домах, имеющих более 3 этажей; Км - материал стен:
• 1,10 - кирпич;
• 1.05 - монолит;
• 1,00 - сборный железобетон; Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни: 0,95 - при площади кухни до 6 м2; 1,00-от 9 до 12 м2; 1,10 - свыше 12 м2.

Цена 1 м2 общей площади с учетом технических характеристик дома и квартиры не должна быть меньше цены 1 м2 общей площади, рассчитанной с учетом стоимости строительства. В противном случае эти цены принимаются как равные.

Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры (Ц,к) составляет

где 5К - общая площадь квартиры.

На четвертом этапе рассчитывается цена 1 м2 общей площади (Цмм) исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры, с применением коэффициентов, учитывающих местоположение дома, по следующей формуле:

гдс/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Кжт - коэффициент оценочной зоны, который определяется в зависимости от того, в какой оценочной зоне расположен дом (табл. 10.5).

Цепа 1 м2 общей площади с учетом месторасположения дома должна превышать цену 1 м2 общей площади в домах-новостройках, устанавливаемую Межведомственной комиссией, в данной оценочной зоне (Цкон). В противном случае эти цены принимаются равными.

Цена жилья с учетом месторасположения дома (Цмк) составляет

На основе установленной цепы жилого помещения в заключение определяется арендная плата в размере 5-12% от ее величины. Например, если цена 1-комнатной квартиры 67 000 ден. ед., то арендная плата за год может составить 4020 ден. ед. (67 000 х 6%), или 335 ден. ед. за месяц. Процент принимается опытным путем: для квартир в центре города и в престижных районах он достигает максимума, а в неблагоприятных районах - обычно не превышает 5-6%.

Таблица 10.5. Коэффициенты оценочных зон в г. Москве

Применяются и другие методики определения арендной платы на основе учета спроса, предложения и потребительских качеств помещений.

За земельные участки арендную плату в общем случае можно определить на основе цены земли (Ц3), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (П) с единицы земельной площади по формуле

где Т - срок аренды в годах. Поскольку

С учетом формулы сложного процента

Например, если прибыль с 1 га земли составит 1000 руб. (П = =1000), ссудный процент С = 3%, а срок аренды 50 лет, то арендная плата за 1 га составит

В таком случае с увеличением ссудного процента арендная плата за землю снижается, с уменьшением срока аренды - повышается.

Методика расчета арендной платы за земельные участки в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.6.

В Московской области ежегодная арендная плата за землю, занимаемую различными предприятиями, рассчитывается по формуле

где С31| - ставка земельного налога (на основании справки, выданной районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; 5 - площадь участка, м2; Кл - коэффициент вида деятельности:

• а) 1 - для предприятий промышленности, транспорта, связи, обслуживающих сельскохозяйственное производство;
• б) 1,5 - для посреднических, торгово-закупочных, сервисных, совместных предприятий, страховых компаний, банков, предприятий частного бизнеса;
• в) 2 - за аренду земельных участков, занятых экологически опасными, непрофильными для Московской области предприятиями, подлежащими (но решению администрации Московской области) выводу за пределы области;

Таблица 10.6.

г) 1,2 - прочие предприятия, не относящиеся к категориям 1, 2, 3;

К3 - коэффициент застроенности территории:

• 90% и более - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

менее 20% - 2.

Процент застройки определяется арендодателем на основании справки, выданной службой земельного кадастра.

Размер ставок земельного налога в г. Москве установлен Законом г. Москвы от 24.11.2004 № 74 "О земельном налоге" (табл. 10.7).

Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель и ставки арендной платы за землю для категорий арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведены соответственно в табл. 10.8 и 10.9.

Приказом Минфина России от 20.06.2005 № 75-Н утверждены Рекомендации по заполнению формы "Сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения по земельному налогу", которые представляют органы Роснедвижимости в налоговую службу.

Таблица 10.7. Ставки земельного налога по г. Москве

Приказом МНС России от 29.12.2003 № БГ-2-21/725 была введена форма налоговой декларации по земельному налогу и инструкция по ее заполнению. С 2004 г. декларацию по земельному налогу должны представлять все организации и физические лица, в том числе перешедшие на единый сельхозналог (в ред. гл. 26 НК РФ они стали плательщиками земельного налога) и на упрощенную систему учета, а также организации, освобожденные от уплаты земельного налога.

Таблица 10.8. Базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель

Таблица 10.9.

• 2. Срок действия ставок арендной платы за землю, установленных п. 5 и 6 указанного приложения, определяется договором аренды.
• 3. Процент от средней по городу ставки арендной платы заземлю, приведенный в указанном приложении (графа 4), носит справочный характер и при расчете арендной платы за землю не применяется.

К базовым ставкам арендной платы применяются поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель, т.е. использование их для определенных целей (целевое назначение) с учетом ограничений и обременении (сервитутов) для отдельных категорий, отраслей и объектов (табл. 10.10. 10.11),

В случаях нарушений, несоответствия режиму разрешенного использования арендуемых земельных участков в расчетах арендной платы заземлю не применяются понижающие коэффициенты, а значения повышающих коэффициентов удваиваются, как удваивается и размер базовых ставок для лиц, расчет арендной платы которым производится без применения коэффициентов.

Таблица 10.10. Поправочные коэффициенты, учитывающие разрешенное использование земель

Исключается применение понижающих коэффициентов к базовым ставкам арендной платы за землю в случае, когда арендатор передаст земельный участок (его часть) или здание, сооружение, помещение (его часть), расположенные на этом участке, в аренду другому лицу или в качестве компенсации за услуги, или по договору о совместной деятельности.

Таблица 10.11. Перечень коэффициентов, применяемых в расчетах арендной платы за землю к ежегодным базовым арендным ставкам

На территории г. Москвы плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для дачных участков в границах МКАД взимается в размере 50% базовых ставок, для дачных участков за границами МКАД - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Плата за часть площади сверх установленных норм в пределах двойной нормы для одноэтажных гаражей, стоянок и "ракушек" индивидуального автотранспорта - в размере 80% базовых ставок, для многоэтажных - 30%, а свыше двойной нормы - по полным базовым ставкам.

Размеры нормативных площадей земельных участков для расчета арендной платы:

• - под гаражи для личного автотранспорта в зависимости от этажности (м2 на одно машино-место):
  • 30 - для 1-этажных;
  • 20 - 2-этажных;
  • 14 - 3-этажных;
  • 12 - 4-этажных;
  • 10 - 5-этажных и выше;
• - под наземные автостоянки для личного автотранспорта - 25 м2 на одно машино-место;
• - для индивидуального садоводства - 600 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи в границах МКАД - 400 м;
• - приусадебные участки индивидуальной жилой застройки и дачи за границами МКАД - 600 м2.

Нормативные площади земельных участков для прочих видов использования устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами, градостроительными заданиями.

Приведенные в табл. 10.12 поправочные коэффициенты относятся к фактическому использованию земель, но не к уставной деятельности юридического лица. Поэтому поправочный коэффициент должен устанавливаться не по Уставу землепользователя, а по конкретному использованию земель. Например, по детскому саду завода коэффициент устанавливается именно по детскому саду, но не по заводу.

Если земельный участок имеет несколько функциональных целей использования (кафе К = 2 и шиномонтаж К = 3), то возможны следующие решения:

• а) выбирается один из возможных коэффициентов: максимальный из повышающих или минимальный из понижающих, который учитывается при расчете арендных платежей;
• б) если известны площади частей земельного участка с различными коэффициентами их использования (К), то размер арендной платы вычисляется как сумма арендных платежей по частям участка:

где С6аз - базовая ставка для данной экономической зоны; 5(и 52 - площади частей земельного участка;

в) определяются доли земельного участка под каждый конкретный вид использования и вычисляется средневзвешенное значение коэффициента. Например, если кафе и шиномонтаж с учетом мест парковки автомашин занимают по 50% площади земельного участка, то

Рассмотрим небольшой пример (табл. 10.12).

На первом этапе проведения земельной реформы применяются два основных показателя, по которым рассчитывается коэффициент эффективности использования земельного участка:

• - суммарная площадь производственных помещений;
• - площадь территории, занятой всеми видами застройки. Формула расчета коэффициента эффективности использования земельного участка

где йп - диспропорция по производственным помещениям; й$ - диспропорция по территориям, занятым всеми видами застройки.

Диспропорции рассчитываются следующим образом:

где Пиерсм и 5иерС11 - показатели перспективного уровня использования соответственно площади, запятой производственными помещениями, и территории, занятой всеми видами застройки; Псуш - суммарная площадь существующих производственных помещений; 5сущ - площадь участка, занятая всеми видами существующей застройки.

Итоговая арендная плата за землю с учетом эффективности использования земельного участка составит

где А:[ - итоговая арендная плата за землю; К:у - коэффициент эффективности использования территории; - базовая ставка арендной платы за землю.

Таблица 10.12. Пример расчета арендной платы за земельный участок под автостоянкой в районе "Орехово-Борисово Северное" г. Москвы

Согласно ст. 22 и 65 ЗК РФ общие правила определения размера арендной платы за государственные и муниципальные земли, а также порядок, условия и сроки ее внесения устанавливает Правительство РФ, которое только 16 июля 2009 г. приняло соответствующее постановление № 582. Теперь подходы к определению арендной платы за государственные или муниципальные земли унифицированы. Они основаны на пяти принципах, которые должны учитываться во всех регионах и районах страны (табл. 10.13).

Таблица 10.13. Принципы определения арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки

Для аренды федеральных земель установлены более четкие правила определения годового размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения (схемы 10.9, 10.10).

Схема 10.9.

Расчет арендной платы по ставкам или методическим указаниям по ее определению, утвержденным Минэкономразвития России, применяется для земельных участков, предоставленных для размещения:

o автомобильных дорог и дорожных сооружений;

Схема 10.10

• o инфраструктуры железных дорог;
• o линий метрополитена;
• o линий электропередачи и связи;
• o трубопроводов и иных объектов в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• o объектов для утилизации твердых бытовых отходов;
• o нефтепроводов и газопроводов;
• o гидроэлектростанций, тепловых и других электростанций;
• o объектов космической инфраструктуры;
• o объектов в особых экономических зонах;
• o аэродромов, аэрофлотов и посадочных площадок;
• o инфраструктуры морских и речных портов, терминалов.

При определении размера арендной платы по рыночной стоимости земельного участка расчеты производятся по формуле

где А" - арендная плата за год, руб.; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности не позже чем за шесть месяцев до заключения договора аренды, руб.; Р - ставка рефинансирования Центрального банка РФ на начало года, %.

В связи с изменением рыночной стоимости земельного участка возможно изменение арендной платы, но не чаще чем один раз в год. Перерасчет осуществляется с 1 января следующего года, в котором была проведена оценка стоимости, в срок до шести месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае если после трех лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства объект недвижимости не введен в эксплуатацию, арендная плата за участок устанавливается в размере не менее двукратной ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством РФ. Это правило не распространяется на аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства.