Что дает 214 федеральный закон. Не надо бояться банкротства. ожидаемых пунктов изменений

Нет в мире совершенства: даже самый лучший для покупателя новостройки закон об участии в долевом строительстве не защитит его от всех неприятностей. Закон – не бункер, брешь в нем найти всегда можно. Однако не стоит опускать руки. Потраченные деньги можно вернуть, хоть и с потерями, но это все же лучше, чем ничего.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Если вы не читали предыдущую статью « » на данную тему, то можете это сделать сейчас « », а мы перейдем к другим аспектам темы.

Риск недостроя
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и договор долевого участия (ДДУ), который заключается на его основе, не дают гарантии получения завершенного строительством объекта недвижимости. «Конечно, с момента регистрации договора долевого участия земельный участок, на котором ведется строительство, и сам строящийся объект передаются в залог участникам долевого строительства», - отмечает Григорий Алтухов , советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» , но взыскать этот залог очень непросто, да к тому же факт залога не означает, что дом будет достроен и дольщик отметит новоселье.

Когда строительство ведется очень вяло либо вовсе приостановлено и очевидно, что дом не будет достроен в срок, дольщик может обратиться в суд по поводу расторжения ДДУ. Ему придется доказывать, что ситуация тяжелая, и застройщик не исполнит своих обязательств, если суд удовлетворит его иск, участник долевого строительства сможет рассчитывать на возврат уплаченных им денег и проценты за пользование ими. В противном случае придется ждать срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, и только спустя 6 месяцев после этого, согласно статье 14 закона 214, можно попытаться обратить взыскание на залог, опять же через суд. Практики подобных дел немного, и обычно тяжбы растягиваются на годы. А закон при этом говорит, что если суд решит удовлетворить требования дольщиков, заложенное имущество будет продано, и каждый дольщик получит часть из вырученных средств пропорционально его доли в долевом строительстве, что может быть даже меньше той суммы, которую покупатель заплатил застройщику, приобретая квартиру.

Кроме того, очень часто в отношении нерадивых застройщиков, которые не могут завершить строительство, начинается процедура банкротства. С одной стороны, это даже неплохо: банкротство, по мнению Андрея Самары, генерального директора ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп»), - рациональное решение в механизме защиты прав инвесторов, но, с другой стороны, дольщики наверняка столкнутся с колоссальными трудностями.

«Прежде всего, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с момента открытия конкурсного производства», - рассказывает Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового департамента компании «Галс-Девелопмент», а это означает, что возникает право требовать денежную компенсацию. В соответствии со статьей 201.5 «Закона о несостоятельности (банкротстве)» требования кредитора-дольщика могут превысить размер внесенных средств с учетом инфляции, конъюнктуры рынка и т.п., но вот удастся ли удовлетворить хотя бы часть требований – это большой вопрос.

Также с 15 августа прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», установивший особый порядок банкротства организаций-застройщиков. Благодаря этим нововведениям дольщики теперь могут претендовать на недостроенные жилые помещения и получить право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме . Но путь к этому довольно тяжелый.

Для начала дольщик должен подать требование к застройщику о передаче жилого помещения в арбитражный суд, занимающийся делом о банкротстве, и арбитражному управляющему. Причем, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», сделать это нужно в течение 30 дней с даты введения процедуры наблюдения. И нужно еще доказать обоснованность своих требований, то есть должны быть предоставлены свидетельства полного или частичного исполнения обязательств перед застройщиком по ДДУ: сам договор, платежные документы, документы о передаче застройщику какого-либо имущества и т.п.

«И только если требование о передаче жилого помещения признается арбитражным судом обоснованным, оно включается в реестр требований о передаче жилых помещений», - говорит Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). «Тогда в соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных платежей и сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные)», - рассказывает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)).

Как показывает практика, попасть в этот реестр со своим требованием иногда очень сложно. Например, среди дольщиков могут оказаться очень предприимчивые и влиятельные лица, которые постараются сократить число требований до минимума (так ведь им достанется больше), либо недобросовестный арбитражный управляющий станет вымогать за включение в реестр определенные бонусы.

Когда же реестр сформирован (а на это отводится минимум 30 дней и максимум 2 месяца), арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований путем передачи дольщикам объекта незавершенного строительства и земельного участка. Здесь в дело могут вмешаться влиятельные кредиторы, в интересах которых не передавать имущество дольщикам, а включить его в общую кредитную массу. «Но в любом случае передача жилых помещений дольщикам в соответствии со статьей 201.11 «Закона о банкротстве» возможна лишь при соблюдении ряда условий, среди которых есть и такое, что оставшегося имущества должника должно быть достаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди», - рассказывает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»). Это означает, что если, например, погасить задолженность перед бюджетом без реализации новостройки не получится, дольщикам ее не передадут. В таком случае участники долевого строительства смогут лишь пополнить реестр кредиторов и вернуть свои деньги, если после продажи земельного участка и недостроя и удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди что-то останется.

Правда, сейчас такую несправедливость пытаются устранить с помощью страхования или поручительства банка. «С 1 января 2014 года будет введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. По замыслу законодателя, оно должно обеспечить исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, а не только возврат внесенных им денежных средств и возмещение убытков и неустойки. Также страховку можно будет заменить поручительством банка, но без договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства договоры участия в долевом строительстве регистрироваться не будут», - рассказывает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»). Но все это будет распространяться на ДДУ, которые будут заключены лишь после 1 января 2014 года, а пока действуют нынешние правила.

«Причем для реализации вышеуказанной схемы с передачей дольщикам объекта незавершенного строительства участники этого строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК)», - сообщает Наталья Сергеева («НДВ-Недвижимость»), что само по себе не так уж просто. К тому же между дольщиками возможны споры о долях в незавершенном строительстве, и в результате можно получить жилое помещение, не соответствующее тому, что было указано в ДДУ, то есть отличающееся по планировке, метражу, расположению в доме. И потом, доля в незавершенном строительством объекте – это совсем не то же самое, что готовое жилье. Чтобы в доме можно было жить, его нужно достроить. «А для этого кооперативу придется перевести на себя все права на достройку объекта, собрать деньги, необходимые для завершения строительства, найти подрядчика и проконтролировать его работу», - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» . Но, впрочем, дом можно и не достраивать. «Тогда земельный участок и недострой выставляются на аукцион, а после продажи вырученные денежные средства распределяются между дольщиками», - сообщает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Однако жилья от этого не прибавится.

Стоит еще отметить, что предъявлять претензии на долю в незавершенном строительстве в случае банкротства застройщика могут только те дольщики, которые вносили денежные средства напрямую застройщику, а не через посреднические фирмы. И отвечать перед дольщиками может только застройщик и только своим имуществом. Сейчас же очень распространена практика, когда девелопер создает небольшую компанию, которая объявляется застройщиком, но не имеет в собственности практически ничего. Девелопер ссужает ей деньги на аренду участка под строительство, разработку проектной документации, аренду техники и т.п., а компания возвращает их средствами дольщиков. Если во время строительства у девелопера не возникает финансовых проблем, дольщики получают квартиры и все довольны, а если проблемы возникают, то банкротом объявляется застройщик, у которого нет практически никаких активов, девелопер же ответственности перед дольщиками не несет.

Проблемы у дольщиков могут быть и в том случае, когда недострой передается новому застройщику (не важно, обанкротился ли прежний или продал проект), ведь, как отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), ни жилищное, ни градостроительное законодательство не предусматривают механизм правопреемства, а значит, может произойти все, что угодно.

Немного советов
В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая», - говорит Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. Однако при этом нужно обязательно изучить компанию-застройщика, ведь это только добропорядочные фирмы сначала получают разрешения и оформляют документацию, а мошенники могут просто вводить в заблуждение.

«Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации. А еще косвенным признаком надежности служит сотрудничество с ипотечными банками, ведь они перед кредитованием новостройки всегда тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и самого застройщика», - говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». Если компания вызывает хоть какие-нибудь сомнения, лучше с ней не связываться. Это же относится и к проекту, который надо изучить не менее тщательно, чем застройщика, проанализировав разрешительную и проектную документацию, ход строительства и форумы по новостройкам. Также можно поискать информацию о проекте на сайтах обманутых дольщиков (например, на портале «Однодольщики»), где приводятся списки проблемных новостроек. Хорошим подспорьем может стать и рубрика портала «Индикаторы рынка недвижимости» «Покупаем новостройку без риска», где публикуется рейтинг надежности новостроек и даются полезные советы по приобретению строящегося жилья. Кроме того, «белые списки застройщиков», работающих в Москве публикует Москомстройинвест, а администрация Московской области, напротив, на своем сайте публикует списки проблемных объектов.

Когда же проект выбран, оплачивать квартиру лучше напрямую застройщику, а не через посредников. И нужно внимательно изучать договор долевого участия, там должны быть четко описаны характеристики квартиры, которые позволяют ее идентифицировать в , установлены сроки сдачи объекта и порядок оплаты, а также прописаны обязанности застройщика и дольщика. «Кроме того, есть не такие важные на первый взгляд пункты, без наличия которых ДДУ можно признать недействительным. К ним, например, относится раздел гарантийных сроков, которые не могут составлять менее 5 лет и исчисляются со дня передачи объекта дольщиком», - сообщает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Естественно, договор, не содержащий таких пунктов, заключать не стоит. «И вообще нужно настаивать, чтобы все то, о чем красиво рассказывают представители застройщика в офисе продаж, было прописано в договоре, и чем подробнее, тем лучше, - советует эксперт, - тогда у покупателя будет аргумент для предъявления претензий».

Если же, несмотря на всю осторожность, придется столкнуться с затягиванием сроков сдачи дома, то, помимо предъявления требований к застройщику о компенсации, можно попытаться ускорить строительство, хотя четких механизмов для этого и не существует. «Например, стоит выяснить причины затягивания сроков и направлять жалобы в организацию, которая вызывает задержку, или в вышестоящий орган. Это может быть местная администрация, компания, которая занимается подведением коммуникаций и т.п. И конечно, все претензии необходимо оформлять в письменном виде, поскольку устные комментарии и договоренности не имеют юридической силы», - советует Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). А если причина задержки кроется в самом застройщике, то, как сообщает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)), на него можно воздействовать через местный орган государственной власти, осуществляющий контроль за долевым строительством. В этом случае получится применить к недобросовестному застройщику еще и меры административной ответственности, что может его поторопить.

Ну а если дело совсем плохо, и стройка медленно, но верно переходит в долгострой, и перспективой застройщика становится банкротство, лучше расторгать договор и требовать возврата денег. Без потерь в этом случае, скорее всего, не обойтись (как минимум будет потрачено время на ожидание жилья), но, возможно, при определенной настойчивости их удастся свести к минимуму.

Резюме
Сегодня квартиры в новостройках должны продаваться в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и чаще всего продажи оформляются договором долевого участия. Такой механизм позволяет защитить покупателей-дольщиков от многих проблем, которые могут возникнуть в ходе строительства или при передаче квартиры, но не на 100%. Даже при использовании ДДУ долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства, и с недостроем, так что, покупая строящееся жилье, нужно быть предельно внимательным и острожным. В общем, на закон надейся, а сам не плошай.

Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) признал, что в случае банкротства застройщика гарантированы должны быть права всех участников долевого строительства, независимо от того, требует дольщик квартиру или деньги. Ранее Высший Арбитражyый Суд Российской Федерации (ВАС РФ) усмотрел в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» противоречие: права «квартирных» дольщиков обеспечены залогом этих квартир, а денежные требования дольщиков обеспечения не имеют. Формально КС РФ отказался принять к рассмотрению запрос ВАС РФ.

По мнению авторов интернет-портал Zakon.ru , в определении, при этом, имеется «позитивное содержание»: в нем высказана правовая позиция в пользу гарантирования денежных требований дольщиков. Запрос ВАС РФ датирован 22 июля 2013 г. и касается проверки конституционности положений ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве. Запрос был связан с рассмотрением в Президиуме ВАС РФ 14 мая 2013 дела № ВАС-13962/12 , рассмотрение которого было приостановлено.

Гражданка приобрела у застройщика право на квартиру в строящемся многоквартирном доме, отношения были оформлены по закону № 214-ФЗ. Застройщик попал в процедуру банкротства, требование дольщицы было включено в реестр требований кредиторов в третью очередь. Требование учитывалось как денежное, поскольку незадолго до возбуждения дела о банкротстве застройщика дольщица расторгла договор и требовала возврата денег. Спор же возник из-за того, что дольщица потребовала учесть свое требование как обеспеченное залогом на основании п. 1 ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций признали требование дольщицы залоговым, однако не указали, залогом какого именно имущества это требование обеспечено. Суд кассационной инстанции отказался признать дольщицу залоговым кредитором, и дело дошло до президиума ВАС.

Судьи ВАС усмотрели в нормах 214-ФЗ правовую неопределенность: ст. 12.1 определяет, что залогом (либо поручительством) обеспечиваются все требования дольщиков, включая требования о возврате денег по расторгнутым договорам. А ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ сужает круг предметов залога: с момента разрешения на ввод дома в эксплуатацию в залоге у дольщиков находятся только квартиры, являющиеся объектами долевого строительства. Таким образом, право залога «привязывается» к конкретному объекту, права на который дольщик приобрел по закону № 214-ФЗ, и иные объекты предметом залога уже не являются. В деле, рассматриваемом в ВАС, застройщик успел сдать дом в эксплуатацию, а квартира, которую изначально хотела приобрести дольщица, была продана другому гражданину.

ВАС РФ посчитал, что спорные положения могут не соответствовать ст. ст. 19 и 35 Конституции, поскольку нарушают конституционный принцип равенства и гарантии охраны права собственности. По мнению ВАС РФ, все кредиторы должны быть в равных условиях, и дольщики, требующие возврата денег (в том числе по расторгнутым договорам), не должны быть лишены гарантий, предусмотренных ст. 12.1 закона № 241-ФЗ. ВАС РФ посчитал неправильным исключение из предметов залога тех квартир в доме, которые не были объектами долевого строительства. ВАС РФ не согласился с тем, что дольщики, требующие квартиры, и дольщики, требующие возврата денег, оказываются в неравных условиях с точки зрения обеспечения их требований.

КС РФ не нашел в оспариваемых нормах противоречия Конституции. По мнению КС РФ, ч. 3 ст. 13 закона № 214-ФЗ «позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом». Таким образом, КС РФ подтвердил гарантии, предоставленные дольщикам по «квартирным» требованиям.

Одновременно КС РФ подчеркнул, что права иных дольщиков также должны быть гарантированы. Со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ КС РФ определил, что «залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства,.. – залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора – статья 9) и (или) договором».

Оспариваемые нормы КС РФ признал соответствующими Конституции, подчеркнув, что эти нормы устанавливают «гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». По сути, такой вывод допускает залоговое обеспечение денежных требований дольщиков – правда, только в случае, если у застройщика остались нераспроданные другим дольщикам квартиры и иное имущество многоквартирного дома.

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

1. Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
2. Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
3. ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
4. Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
5. Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
6. Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

1. Соразмерное снижение цены ДДУ.
2. На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
3. Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» - не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
2. Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими - из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
3. Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

1. При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
2. В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
3. При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
4. При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
5. В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
6. При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
7. В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.